La Legislatura analiza cambios impositivos tras la fuerte caída en las escrituras inmobiliarias

La Legislatura de Tucumán comenzó a analizar un proyecto enviado por el Poder Ejecutivo que propone modificaciones al régimen tributario provincial, con foco en el impuesto de sellos, las operaciones inmobiliarias, fideicomisos y donaciones. La iniciativa surge luego de los cuestionamientos generados por la actualización de los valores catastrales aplicada desde diciembre de 2025, una medida que encareció los costos de escrituración y provocó una fuerte retracción en la actividad inmobiliaria.

El presidente del Colegio de Escribanos de Tucumán, Fabián Navarro de Zavalía, reconoció que el nuevo esquema tributario tuvo consecuencias directas sobre el sector. Explicó que el valor catastral implementado desde fines del año pasado resultó muy superior a la valuación fiscal tradicional y que, en muchos casos, se acercó o incluso superó el precio real de mercado de los inmuebles.

Según indicó, esta situación provocó un fuerte encarecimiento de las escrituras y derivó en una importante caída de operaciones. Aunque evitó dar cifras concretas, desde el sector estiman extraoficialmente que la baja en la actividad se ubicó entre el 67% y el 70% en lo que va de 2026, profundizando la desaceleración que ya venía afectando al mercado inmobiliario.

Navarro de Zavalía señaló que no corresponde hablar de una corrección, sino de un perfeccionamiento del sistema tributario. En ese sentido, sostuvo que la normativa anterior se enfocó en la regla general y no contempló situaciones excepcionales que ahora se busca resolver. Además, remarcó que el Colegio no impulsó cambios específicos, sino que expuso ante el Gobierno las asimetrías detectadas en la práctica diaria, valorando la rápida respuesta oficial.

Uno de los puntos centrales del proyecto es la modificación de la base imponible para calcular el impuesto de sellos en las transferencias inmobiliarias. Actualmente, el tributo se determina según la valuación fiscal o el precio convenido entre las partes. Con la nueva propuesta, se tomará como referencia el valor catastral vigente con una reducción del 30%, o el precio pactado si este fuera superior, con el objetivo de reducir el peso fiscal sobre las operaciones.

Desde la Casa de Gobierno explicaron que la iniciativa busca evitar que las operaciones inmobiliarias resulten excesivamente costosas y aliviar la carga tributaria para compradores y vendedores. Además, el proyecto amplía las exenciones para vivienda familiar única y de ocupación permanente, beneficio que alcanzará escrituras traslativas de dominio, boletos de compraventa y créditos hipotecarios destinados a la compra, construcción o ampliación de inmuebles.

Otro de los cambios relevantes es la incorporación de una exención específica para donaciones de bienes inmuebles, siempre que no exista contraprestación ni condiciones que alteren el carácter gratuito del acto. La medida beneficiará transferencias entre cónyuges, familiares directos y colaterales hasta segundo grado, así como sociedades integradas exclusivamente por esos miembros.

Desde el sector notarial consideran que estas modificaciones podrían reactivar operaciones que habían quedado prácticamente paralizadas por el incremento del impuesto de sellos. Según explicó Navarro de Zavalía, actos como donaciones inmobiliarias o sustituciones fiduciarias se volvieron inviables con la carga tributaria actual, afectando especialmente a los sectores de menores recursos al dificultar la escrituración y el acceso al crédito.

En paralelo, desde ámbitos especializados surgieron críticas más severas. El abogado Francisco De Rosa, dedicado al derecho inmobiliario y fideicomisos, sostuvo que escriturar en Tucumán “se transformó en un lujo” y advirtió que cuando cumplir la ley se vuelve demasiado caro, la informalidad deja de ser una elección para convertirse en una consecuencia.

El letrado cuestionó que la Provincia haya reemplazado las antiguas valuaciones fiscales por estimaciones cercanas al valor de mercado sin modificar la alícuota del 2%, lo que, a su entender, generó un aumento desmedido en la presión tributaria. Como ejemplo, señaló que un departamento en barrio Norte valuado en 100 mil dólares pasó de pagar unos $400.000 a alrededor de $2.200.000 en sellos, mientras que una vivienda en Yerba Buena valuada en 150 mil dólares podría afrontar una carga cercana a $4.350.000.

Para De Rosa, el nuevo proyecto representa un reconocimiento implícito de que el sistema anterior resultó excesivo, aunque advirtió que las modificaciones planteadas no resuelven de fondo el problema. Mientras tanto, la comisión de Hacienda y Presupuesto de la Legislatura se prepara para iniciar el tratamiento formal de la propuesta, en un debate que se perfila como uno de los principales ejes políticos y económicos de las próximas semanas en Tucumán.